A ação de despejo é um dos instrumentos jurídicos mais importantes no mercado de locações. Para corretores, imobiliárias e proprietários de imóveis, saber quando agir, como estruturar o processo e por que utilizá-lo pode fazer toda a diferença na segurança imobiliária e na proteção da rentabilidade dos contratos.
Neste artigo, vamos explorar em profundidade as situações que justificam uma ação de despejo, os tipos de garantia que interferem no processo e como agir estrategicamente para evitar prejuízos e garantir seus direitos.
- O que é ação de despejo?
- Existe um prazo mínimo para entrar com ação de despejo?
- Quando vale a pena ingressar com uma ação de despejo?
- Como o tipo de garantia impacta a ação de despejo?
- Qual a importância de cláusulas contratuais bem definidas?
- Como entrar com a ação: passo a passo simplificado
- E se o inquilino pagar durante o processo?
- Perguntas frequentes
- Conclusão: agir com estratégia é mais eficaz do que agir com pressa
- Quer aprender como aplicar esses conceitos de forma prática e segura?
O que é ação de despejo?
A ação de despejo é um procedimento judicial movido pelo proprietário do imóvel (ou pela imobiliária que o representa) com o objetivo de retomar a posse do bem locado, geralmente por inadimplência do inquilino, descumprimento contratual ou término do prazo contratual sem devolução voluntária.
É um recurso previsto pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e pode ser aplicado em diversas situações — mas sua eficácia depende de como e quando é utilizada.
Existe um prazo mínimo para entrar com ação de despejo?
Não. A lei não determina um prazo específico para a entrada da ação, o que significa que, a partir do primeiro dia de atraso no aluguel, o proprietário já pode acionar o judiciário.
No entanto, é fundamental agir com estratégia, levando em conta o histórico do inquilino, a garantia locatícia vigente e o impacto que a decisão pode causar à operação.
Quando vale a pena ingressar com uma ação de despejo?
Situações mais comuns:
- Atraso reiterado no pagamento do aluguel;
- Inquilino que permanece no imóvel após o término do contrato;
- Descumprimento de cláusulas contratuais (como uso indevido do imóvel);
- Falta de pagamento de encargos (água, IPTU, condomínio, etc.);
- Recusa em realizar manutenção de responsabilidade do inquilino.
O fator inadimplência ainda é o motivo mais frequente. Mas o tipo de garantia contratual influencia diretamente a forma e o momento ideal para agir — como explicaremos a seguir.
Como o tipo de garantia impacta a ação de despejo?
1. Fiador
- Não é possível solicitar despejo liminar (desocupação rápida e provisória).
- A ação pode ser ajuizada já no primeiro dia de inadimplência, mas recomenda-se avaliar o histórico de pagamentos do inquilino.
- É comum aguardar pelo menos 30 dias de inadimplência, especialmente se o inquilino costuma regularizar o pagamento dentro do mês.
2. Garantia via cartão de crédito
- Empresas que oferecem este tipo de garantia estabelecem um prazo para exoneração da responsabilidade após o atraso.
- O melhor momento para entrar com ação de despejo é logo após a carta de exoneração da empresa.
- Nesses casos, é possível pedir despejo liminar, pois a garantia já não está mais ativa.
3. Caução em dinheiro
- A maioria dos juízes exige que a dívida supere o valor total da caução para conceder o despejo liminar.
- Se há 3 meses de aluguel como caução, geralmente é necessário que a inadimplência seja superior a 3 meses para a liminar ser considerada plausível.
- Ainda assim, alguns juízes negam o pedido de liminar se houver garantia ainda disponível, entendendo que o valor caução pode ser usado para quitar a dívida.
Qual a importância de cláusulas contratuais bem definidas?
A base de uma ação de despejo bem-sucedida está em um contrato de locação redigido de forma objetiva, com cláusulas que:
- Determinem prazos e consequências do atraso;
- Identifiquem o tipo de garantia e sua extensão;
- Definam os critérios para renovação ou desocupação;
- Estabeleçam responsabilidades claras para inquilino e proprietário.
Um contrato robusto reduz o tempo de tramitação da ação e fortalece a posição do locador diante do juiz.
Como entrar com a ação: passo a passo simplificado
- Verifique a garantia e o histórico de pagamento;
- Consulte o jurídico ou advogado especializado;
- Junte provas da inadimplência (boletos vencidos, comunicação com o inquilino);
- Solicite carta de exoneração (se for cartão de crédito);
- Elabore a petição com pedido de liminar (se aplicável);
- Protocole a ação no tribunal competente;
- Aguarde despacho e manifestação judicial.
E se o inquilino pagar durante o processo?
É possível. A Lei do Inquilinato permite que o inquilino pague os valores devidos até a audiência de conciliação, com atualização monetária e honorários, para evitar o despejo.
Esse mecanismo, conhecido como “purgação da mora”, pode ser feito uma única vez a cada 24 meses, conforme o artigo 62 da Lei nº 8.245/91.
Perguntas frequentes
Quando posso pedir o despejo liminar?
Quando há garantia via cartão de crédito já exonerada ou quando a dívida ultrapassa o valor do caução.
O fiador me dá mais segurança?
Sim, mas retarda a possibilidade de despejo liminar, já que não permite desocupação imediata.
Vale a pena esperar ou entrar com a ação rápido?
Depende do histórico do inquilino, valor em atraso e estratégia da imobiliária. Cada caso exige avaliação técnica e jurídica.
Conclusão: agir com estratégia é mais eficaz do que agir com pressa
A ação de despejo é um instrumento poderoso para proteger o patrimônio e a rentabilidade dos contratos de locação. Porém, seu uso exige planejamento, conhecimento jurídico e, principalmente, clareza nas cláusulas do contrato.
Saber quando agir, como estruturar a ação e qual a melhor abordagem conforme o tipo de garantia é o que diferencia um processo eficiente de um conflito prolongado.
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