No universo da locação de imóveis, uma das dúvidas mais comuns entre corretores, imobiliárias e proprietários é sobre a responsabilidade de manutenção. Afinal, quem deve pagar por uma pia entupida, um vazamento no telhado ou uma pintura descascada? O inquilino ou o proprietário?
Saber identificar corretamente essas responsabilidades é fundamental para garantir a segurança imobiliária, evitar conflitos e manter a relação entre as partes equilibrada e profissional. Neste artigo, vamos explicar em detalhes quando cobrar manutenção do inquilino ou do proprietário, com base em boas práticas do mercado e respaldo legal.
- Entendendo a responsabilidade de manutenção em contratos de locação
- Manutenções de responsabilidade do proprietário
- Manutenções de responsabilidade do inquilino
- Como evitar disputas sobre manutenção na locação?
- E quando a responsabilidade é compartilhada?
- O que diz a Lei do Inquilinato sobre responsabilidade de manutenção?
- Resumo rápido: quem paga o quê?
- Conclusão: a responsabilidade de manutenção bem definida evita prejuízos
- Quer aprender como aplicar esse tipo de cláusula com segurança e agilidade?
Entendendo a responsabilidade de manutenção em contratos de locação
No contrato de locação, as responsabilidades de manutenção devem ser divididas com clareza para que tanto o inquilino quanto o proprietário saibam exatamente o que lhes cabe. Essa divisão evita ruídos na comunicação, inadimplência indireta (por não executar reparos obrigatórios) e conflitos legais.
A boa notícia é que a maioria dos problemas pode ser resolvida com cláusulas bem redigidas e o apoio de uma imobiliária ou gestor experiente.
Manutenções de responsabilidade do proprietário
O proprietário é responsável pelas manutenções estruturais do imóvel e por aquelas que já existiam antes da locação. Em geral, são questões que exigem investimentos maiores e estão relacionadas à segurança e à habitabilidade do imóvel.
Exemplos comuns:
- Vazamentos internos ou infiltrações estruturais;
- Problemas na rede elétrica ou hidráulica da edificação;
- Telhado danificado;
- Estrutura comprometida (rachaduras, trincas em vigas ou paredes);
- Reparos em portas e janelas que já apresentavam defeitos no momento da entrada do inquilino;
- Troca de revestimentos que já estavam danificados;
- Pintura geral caso o imóvel não tenha sido entregue em boas condições.
Dica prática:
Inclua uma cláusula clara no contrato determinando que o proprietário se responsabiliza por reparos estruturais e por problemas pré-existentes.
Manutenções de responsabilidade do inquilino
Já o inquilino deve cuidar da manutenção decorrente do uso comum diário. São tarefas de conservação e cuidados regulares com o imóvel, que garantem seu bom estado durante a permanência no local.
Exemplos práticos:
- Troca de lâmpadas queimadas;
- Pia ou vaso sanitário entupidos por mau uso;
- Substituição de resistências de chuveiro;
- Limpeza e desobstrução de ralos e calhas;
- Pequenos reparos decorrentes do uso (ex: dobradiça de armário);
- Cuidados com jardim, quintal ou varanda.
Por que isso é importante?
A omissão do inquilino em realizar essas manutenções pode acelerar o desgaste do imóvel e gerar conflitos desnecessários na devolução.
Como evitar disputas sobre manutenção na locação?
Uma boa gestão de contratos e a clareza nas cláusulas evitam dores de cabeça. Aqui vão algumas dicas essenciais:
1. Faça uma vistoria inicial detalhada
- Registre fotos e vídeos;
- Descreva o estado de todos os cômodos e instalações;
- Anexe o laudo ao contrato e peça assinatura das partes.
2. Utilize cláusulas objetivas no contrato
Evite termos vagos. Exemplo de cláusula eficaz:
“O inquilino se compromete a realizar a manutenção rotineira do imóvel, incluindo itens de uso comum, como lâmpadas, torneiras, ralos e limpeza. O proprietário será responsável por eventuais reparos estruturais e vícios ocultos existentes antes da locação.”
3. Mantenha um canal de comunicação ativo
A imobiliária ou o corretor de imóveis deve acompanhar possíveis solicitações de reparo e orientar ambas as partes de forma imparcial.
E quando a responsabilidade é compartilhada?
Há situações em que tanto o inquilino quanto o proprietário devem agir juntos. Isso geralmente ocorre quando:
- O problema surgiu durante o uso, mas se agravou por omissão do proprietário;
- O defeito foi causado por mau uso, mas afeta a estrutura do imóvel;
- Um reparo emergencial precisa ser feito, e o inquilino paga primeiro para depois ser reembolsado.
Nesses casos, o contrato deve prever mecanismos de reembolso, prazos de resposta e responsabilidades cruzadas. A atuação da imobiliária é fundamental para mediar e resolver o impasse com rapidez.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre responsabilidade de manutenção?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) deixa claro que:
- Art. 22: é dever do locador entregar o imóvel em condições de uso e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação.
- Art. 23: cabe ao locatário zelar pelo imóvel, realizando pequenos reparos decorrentes do uso normal.
Ou seja: a legislação já determina uma divisão, mas o contrato pode (e deve) detalhar os limites de cada parte.
Resumo rápido: quem paga o quê?
| Tipo de manutenção | Responsável |
| Estrutura, telhado, rede elétrica antiga | Proprietário |
| Vazamento em cano estrutural | Proprietário |
| Pintura malfeita na entrega | Proprietário |
| Lâmpada, torneira, ralo entupido | Inquilino |
| Manutenção de jardim ou varanda | Inquilino |
| Chuveiro queimado por uso | Inquilino |
| Problemas causados por uso incorreto | Inquilino |
Conclusão: a responsabilidade de manutenção bem definida evita prejuízos
Saber quando cobrar manutenção do inquilino ou do proprietário é um dos pilares da boa gestão imobiliária. Com um contrato bem estruturado, vistorias completas e comunicação clara, é possível evitar conflitos, reduzir a inadimplência e proteger o imóvel com eficiência.
A responsabilidade de manutenção deve ser vista como um componente estratégico do contrato — não apenas uma cláusula obrigatória.
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